,房贷利率低至345%，拉动线上咨询量猛增，能上车了吗？

2月20日，央行下调5年期及以上LPR，此次LPR降息25个基点，即从4.20%下调至3.95%。

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超预期调降5年期LPR，与之挂钩的房贷利率水平走至新低，体现了监管层提振楼市的决心。对于居民而言，这是否意味着贷款买房的窗口期已经开启？

第一财经记者了解到，此次LPR非对称性下调引起居民广泛关注，但贷款买房窗口期是否到来，业内人士称，取决于多方面的因素，除了房贷利率是否具有性价比外，居民贷款买房意愿还受经济形势及就业状况以及居民对房价走势的预期等因素影响。

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线上咨询量增加

央行非对称下调5年期LPR引起居民广泛关注，不少房产人士、银行信贷经理对记者称近日接到不少咨询电话。

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一知名房企人士对记者表示，近两日线上咨询量激增，线下客户整体到访量未呈现出明显改变，不过不少客户已经预约周末现场看房。

多家国有行、股份行信贷经理也对记者表示，LPR调低后，不少客户前来咨询房贷利率最新政策及重新定价日等信息。

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5年期LPR超预期下调体现了决策层对需求侧购房支持力度的提升。记者从居民侧了解到，不少居民看房意愿强烈，称有合适的房源会考虑入手。“准备先看起来。”在上海工作的吴天（化名）对记者说，最近在看新房及二手房，有首套资格，先做打算。

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据吴天略测算，100万元的房贷、30年期等额本息还款，他每月按揭将可减少144元，30年最多可以省下5.21万元利息支出。

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也有购房者认为即便购房按揭贷款成本优化、首付比例调低等一系列政策出台，房产价格仍然高企，也担忧购入后会重演价格下跌的行情。

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另一位来自杭州的购房者小于（化名）对记者说，即便五年期LPR降至新低，但首付支出25%后，仍要承担剩余的贷款压力，心仪房子总价在500万元左右，375万元的房贷、以30年等额本息还款，每个月按揭仍要还1.75万元。

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房贷利率具备性价比

业内人士称，最新房贷利率不断逼近公积金贷款利率，办理按揭房贷具备性价比。

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记者注意到，基于各城市的房贷利率情况及此次LPR的调整，待新定价机制启动后，全国所有城市房贷利率均进入 4.0%以下的水平。即便是房贷利率水平最高的北京，其房贷利率也从4.2%降至3.95%，迈入“3%时代”。

以上海地区为例，根据最新执行的房贷利率政策，首套房商业房贷利率低至3.85%，首套房公积金贷款利率为3.1%，二套房商贷、公积金贷分别为4.15%、3.575%。相较于2023年1月，首套房商贷、公积金贷款利率价格差仍在165bps左右，目前价格差缩小至75bps。

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除了一线城市房贷利率体现出其性价比外，部分中小城市可能房贷利率会更低。易居研究院研究总监严跃进称，房贷利率最低的城市，甚至可以做到3.45%。此类城市属于高能级城市，据此可以认为，部分城市尤其是中小城市房贷利率低于 3.5%的可能性会非常大。

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“房贷政策宽松，交易市场就容易活跃。”严跃进称，观察历史上房地产市场的交易数据和周期变化，房贷政策始终是非常重要的影响变量。

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对于不少购房者关注年内LPR是否还有调降的可能性，不少专家认为，本次调降后年内再度大幅调降的空间有限。

上海师范大学房地产与城市发展研究中心主任崔光灿对记者说，估计本次调整后，随着经济更加健康增长，可能维持半年以上的时间，今年内再次调整的次数将会减少。

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不过，LPR进一步下调的必要性仍受到关注。中信证券首席经济学家明明对记者说，考虑到降低实体融资成本的目标以及当前经济修复的压力，未来LPR仍有进一步调降的空间和必要。

“未来仍存在继续调整空间。”海通证券梁中华团队认为，政策端会综合考量居民负债负担和银行盈利能力的平衡，增量的居民房贷利率或也还有调整的空间，存量房贷利率还在4%以上，调整空间仍存。

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改善预期仍是关键

尽管房贷利率已具备性价比，但居民购房仍持浓厚观望情绪，窗口期究竟到来了吗？

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接受记者采访的业内人士表示，对不同类型的购房者而言，此次LPR非对称性下调的作用空间不同，但对于整个楼市而言，能够起到的刺激效应估计会比较有限，长期来看仍要改善居民对收入、房价的预期等。

明明认为，这一次房贷利率大幅下降，购房者可以实实在在享受到降息的红利，对于已经有购房计划的人而言，确实是一个较为合适的窗口期。

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他分析称，对于刚需购房者而言，房贷利率下降，意味着房贷支出减少，对其有较大的吸引力，但是对于改善型需求而言，购房还需考虑未来的长期收入预期、房价变化情况等，因此房贷下调对其吸引力的影响有限。

华东政法大学商学院副教授徐大丰接受记者采访时表示，就上海地区而言，房价“小阳春”的条件是具备的，短期是值得期待的。不过，上海外围房地产市场低迷对购买力形成的约束，“小阳春”持续期有待观察。

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“对于整个楼市而言，能够起到的刺激效应估计会比较有限，因为当前楼市的主要矛盾还包括需求不足，预期较弱，仅靠降息其实无法为楼市带来太多额外的需求。”明明称。

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从销售数据来看，居民购房意愿仍较低迷。据克而瑞数据显示，2024年1月，国内TOP100房企仅实现销售操盘金额2350.6亿元，同比降低34.2%，环比降低47.9%，单月业绩规模创近年新低。

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上海某大型券商地产业分析师对记者说，未来要提振居民对楼市的信心，既要加强经济发展，提高收入预期，也要稳定房价及居民对房价的预期，此外，还要持续落实“保交楼”政策，稳定市场情绪。

在徐大丰看来，考虑到经济形势、就业状况、收入预期转弱短期难以扭转，在房地产供大于求的总格局下，从需求侧继续发力的同时，从供给端发力可以考虑。

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“遏制、避免二手房集中抛售的政策值得尝试。”徐大丰说，防止个人集中抛售多套房的针对性限售对稳定房地产价格或许有效。

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陈君君

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